공공분양 아파트, 잔금 대출 진행 과정 기록

이 글은 이전 블로그에서 작성한 내용을 옮겨오면서 내용을 추가/수정한 글입니다.

들어가며

제일 중요한 순간이 다가왔습니다. 잔금 대출입니다.

대략적인 진행했던 순서 및 알게 된 정보들을 기록해 봅니다.

참여 은행 선정

• 입예협(입주예정자협의회)에서 선정한 법무법인에서 은행을 컨택하여 참여 은행들이 정해짐
  (참여로 되어있지만, 추후 본점 승인 과정에서 빠지기도, 참여 은행이 추가되기도 함)

대출 조건 공지

• 참여 은행들이 입예협 카페에 대출 조건 및 상담사 연락처를 공지 (취급 지점도 지정되어 있음)

• 모든 참여 은행들이 동일한 날짜에 공지하지는 않음. 따라서 초기에는 각각 비교가 어려움. (공지하지 않는 은행도 있음.)

• 은행에서 지정한 한도 소진 등의 이유로 상담 예약 일정을 잘 잡아야 함 (대출 조건이 좋아 몰릴 경우 한도 소진으로 상담 예약이 불가능할 수 있음)

• 예약 후 본인에게 더 유리한 조건이 있을 경우 변경 가능함 (이 또한 본인 일정과 은행 일정 + 한도가 맞아야 함)

취급 지점 이외 대출은?

취급점 이외 다른 지점, 다른 은행에서 대출은 안되는지 궁금해졌습니다.

• 신규 아파트의 경우 일반적으로 등기가 없기 때문에 후취 담보로 대출을 받아야 함

• 대부분의 은행은 후취담보대출은 불가함 (이러한 이유로 아무 은행이나 가서 대출받는 게 어려움)

• 신규 분양 아파트의 경우 협약에 따라, 본점 승인 후 대출할 수 있는 지점과 한도가 정해짐

조건 비교

참여 은행들의 조건들을 비교하여 어떤 은행에서 진행할지 비교합니다.

금리 (고정형 금리, 변동형 금리)

• 보통은 변동금리가 조금 더 저렴, 하지만 시장 상황에 따라 오를 위험성 있음 (내릴 가능성도)

• 고정금리는 금리가 저렴할 때 받으면 좋지만, 높은 금리에 받아야 하는 상황이면 고민하게 됨 (변동의 경우 나중에 내릴 수 있으니까)

• 보통 고정금리는 혼합형으로 정해진 고정기간이 지나면 변동형으로 운영됨

  • 5년 고정, 이후 6개월 변동 - 5년간 고정, 이후부터는 6개월마다 그 시점의 금리에 따라 변동됨
  • 5년 변동 - 5년간 고정, 5년이 지나면 그 시점의 금리에 따라 5년간 고정, 최대 년수만큼 반복
  • 1년 변동 - 1년간 고정, 1년이 지나면 그 시점의 금리에 따라 1년간 고정, 최대 년수만큼 반복

최대 년수

우대금리 유무

• 우대금리가 없는 은행도 있고, 각 은행마다 조건은 각각 다름. (아래는 조건 예시)

  • 카드 발급 및 매월 얼마 이상 사용 유지
  • 월급 통장 사용 (월급이 아니라도 매월 지정된 금액 이상이 입금되면 됨)

• 주의할 점 : 보통은 대출 기간 내내 해당 조건을 유지해야 함. 유지 안 되는 달은 그만큼 우대금리가 적용 안됨

한도

• 은행별 감정가, 은행별 방침에 따라 최고한도가 정해지기 때문에 LTV, DTI, DSR 계산했을 때 한도가 은행별로 차이가 남

• 금리가 더 높아도 필요한 금액이 크다면 최고 한도가 높은 은행을 선택해야 할 수 있음

거치기간 유무 및 기간

• 이자만 갚을 수 있는 기간 (원금 상환 유예)

• 초기 납부 금액에 대한 부담을 줄이기 위한 선택으로 그만큼 총 이자는 증가하게 됨

중도 상환 수수료

아래는 비교 예입니다.

• 3년 이내 중도 상환 시 수수료 1%, 연 30%씩은 수수료 면제 (3년 지나면 수수료 없음)

• 3년 이내 중도 상환 시 수수료 1%, 연 10%씩은 수수료 면제 (3년 지나면 수수료 없음)

• 중도상환 수수료 무료

원금균등 / 원리금균등

• 은행에 따라 원금균등 조건만 있거나 원리금 균등 조건만 있는 경우도 있음

• 고정일 경우 원금균등만 가능하게 한다던지, 선택에 따라 조건이 달라지기도 함

• 원금 균등

  • 매월 상환하는 원금이 동일하며, 남은 잔금에 따라 이자가 산출됨
  • 장점 : 잔금이 매월 줄기 때문에 이자도 함께 줄어들어 총 이자금이 적음
  • 단점 : 매월 상환금이 다르기 때문에 관리 복잡
  • 단점 : 대출 초기 상환금액이 크기 때문에 부담

• 원리금 균등

  • 매월 상환하는 원금 + 이자가 동일 (시간이 지날수록 원금 비율은 높아지고, 이자는 낮아지는 구조)
  • 장점 : 매월 상환금이 같아 자금 계획이 쉬움
  • 단점 : 원금 균등 상환보다 총 이자금이 많음

• 대출 이자 계산기로 원금균등 / 원리금 균등 / 만기 일시상환 비교해보고 판단 (대출 이자 계산기 검색하면 여러 가지 나옴, 예 : https://best79.com/loan/ )

MCI 가입 가능 여부 (방공제)

• MCI 가입이 안 될 경우, 받을 수 있는 최대 금액에서 방공제 금액만큼 덜 받게 되어 자금 계획에 차질이 생길 수 있음

• 예 : 본인이 받을 수 있는 대출 최대 금액 4억, 방공제 3천4백만 원 기준

  • 원하는 대출금액이 4억 원이고 MCI 가입이 된 경우 : 4억까지 대출
  • 원하는 대출금액이 4억 원이고 MCI 가입이 안 된 경우 : 4억 - 3천4백만 원 = 총 3억 6천만 원까지 대출
  • 원하는 대출금액이 3억 원이고 MCI 가입이 안 된 경우 : 총 3억 6천만 원보다 적은 금액이므로 3억까지 대출

• 참고) MCG도 방공제 관련 보험인데 고객이 보증료를 부담함, MCI는 은행이 보증료를 부담

아파트 분양 융자금

• 기금 대출로 대출 이율이 낮고, 주택담보대출 시 해당 이율로 승계가 가능

• 다만, 기금 대출 취급점으로 지정된 은행에서만 승계가 가능 (이유는 기금 대출이 1순위이기 때문에, 타 은행의 경우 2순위가 되기 때문) (예. 우리은행이 융자금 취급은행이고, 우리은행에서 융자금을 승계받고 국민은행에서 대출을 받으려고 하면 우리은행이 1순위, 국민은행이 2순위가 되므로 대출을 해주지 않으려고 합니다)

은행 선택하여 상담 예약

주의 : 은행별 한도 소진, 대출 실행일이 안 맞춰지는 등 여러 이유로 원하는 조건의 은행으로 진행하기 힘들 수 있음

• 제 경우 하나은행으로 진행하였습니다.
• 상담사에게 문자로 이름, 대출 희망액, 평형, 대출 희망일, 년 소득 정보를 보냄
• 위 문자 확인 후 상담사에게 전화 옴, 대략적인 조건이 되는 것으로 판단 후 서류 상담 날짜 예약
  (보통 2주 정도 소요될 수 있으므로 입주일 고려하여 상담 날짜 예약)

대출 상담 및 서류 접수

• 은행별, 본인 상황별로 서류는 다름.
• 공동명의일 경우 두 명 모두 방문 필요
• 원하는 서류를 떼어 (대출 실행일 기준 한 달 이내의 서류여야 함) 제출
• 제출된 서류 확인 및 대출 관련 서류 작성
• 대출 외에 영업이 있기도 함 (카드, 적금, IRP ... )

대출 실행일 7일 전

• 잔금대출 진행 안내 문자 및 중도금 대출 : 은행 / 상환 잔금 및 이자(상환일 기준)로 회신 요청 옴
  • 중도금 대출받았던 은행 고객센터에 전화하여 상환일(=대출 실행일) 기준 잔금 및 이자 확인하여 회신

대출 실행일 2일 전

• 대출은행에서 잔금대출 실행 내역표 보내줌

• 은행에서 전화 온 거 같은데 못 받음
• 은행 어플에서 진행 중인 대출에서 '대출승인'으로 상태가 되어있는 것을 확인

대출 실행일 1일 전

• 은행에서 전화 옴 (공동명의자에게도 전화 오는 걸로 들은 듯한데, 따로 연락 오진 않았습니다. )

대출 실행일

• 대출 약정 URL 문자 옴 > 은행 어플에서 약정 진행 (공동 명의일 경우 둘 다 진행)
• 대출 실행 금액이 통장으로 입금됨
• 통장에서 인지세 빠져나감
• 분양사에서 알림 톡으로 잔금, 확장, 옵션 각각 입금되었다고 알림 옴
• 대출 은행 상담사가 '타행 송금 의뢰 확인증' 4개 (잔금, 확장, 옵션, 융자금) 한 번에 사진 찍어 보내줌
• 중도금 상환 관련 '거래내역 확인증' 사진 찍어 보내줌
• 중도금 대출 은행 어플에서 확인하니 '보유하고 계신 대출 계좌가 없습니다'로 나옴 (중도금 대출 상환 완료 확인)
• 소요시간은 오전 9:01 약정 URL 문자를 시작으로 12:02 중도금 상환 영수증 받는 것으로 끝났습니다.

추가) 중도금 대출 시 중도금 대출은행에서 중도금 상환 가상계좌를 받고
-> 가상계좌 번호를 잔금 대출 은행에 알려줘야 하는 것으로 알고 있었는데,
-> 이 부분은 잔금 대출 은행에서 알아서 잘 처리해주어서 따로 가상계좌를 알아보진 않았습니다.

추가) 저의 경우 내야 하는 중도금 상환금 + 잔금보다 적은 금액의 대출을 받았습니다.
이런 경우, 대출 실행일 전 모자란 금액만큼 입금을 해두어야 합니다. (인지세, 송금 수수료 등도 고려)
반면, 중도금 상환금 + 잔금보다 큰 금액의 대출을 받는다면, 대출 실행이 완료된 후, 대출실행을 위해 만든 통장에 금액이 남는 것으로 알고 있습니다.

추가) 저의 경우 대출실행일을 실제 입주 전으로 잡아서 크게 일정에 신경 쓸 일이 없었지만, 전출/대출실행/잔금까지 처리 시에는 시간 소요가 많으므로 입주 예약 시간을 너무 빨리 잡지 않는 게 좋습니다.

결론

그저 개인적인 경험이고 상황이 달라 도움이 되지 않을 수 있지만, 개인의 기록용과 함께 누군가에게 어렴풋하게라도 이런 식으로 진행되었다는 부분을 알려주고 싶었습니다.

      

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